В последните години наблюдаваме изключителен подем на пазара на недвижими имоти в София. Все повече нови сгради се появяват на мястото на стари жилищни постройки. Какво е юридическото изражение на този процес и какви рискове крие?
Основни нормативни актове по темата: Закон за собствеността, Закон за устройство на територията, Закон за задълженията и договорите
Намираме подходящ инвеститор
Имаме място, върху което има построена стара постройка или е празно и искаме в него да бъде построена жилищна кооперация. Първо трябва да намерим инвеститор. Как да сме сигурни, че е надежден? Няма как. Но в хубаво да проверим каква е историята на дружеството, има ли задължения, наложени възбрани или запори. Колко сгради е построило до момента, спазени ли са сроковете за построяването им и не на последно място качествено ли са построени.
Договаряме условията
След като сме намерили фирма, на която смятаме, че можем да поверим целия процес, започваме да договаряме условията. Най-често срещаният вариант е учредяване право на строеж (суперфиция) срещу получаване на обезщетение.
Съгласно чл. 63 от Закона за собствеността Собственикът може да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя, като стане собственик на постройката. Изключение от това правило е възможността лицето, в чиято полза е учредено правото на строеж, да стане собственик на постройката. Т.е. инвеститорът (строителят) ще има право да владее, ползва, да се разпорежда с обектите в новопостроената сграда. Правото на строеж възниква чрез учредяването му от собственика на земята към приемателя. Подписва се договор във формата на нотариален акт.
Най-важно за нас е какво ще получим срещу учреденото право на строеж. Обикновено договаряме с инвеститора процент от разгърнатата застроена площ (РЗП) на сградата, която той ще построи. В РЗП се включват всички етажи на основното и допълващото застрояване на и над терена, включително и целите площи на балкони, лоджии и тераси в надземните етажи, измерени по външните им очертания. В РЗП не се включват: етажите под терена, както и застроените площи в подпокривните пространства на сградите, ако са тавански складови помещения.
Какъв е размерът на процентът, който ще получим, е въпрос на преговори между страните. Възможен е и смесен вариант на обезщетение – едната част от него е под формата пари, а другата – обекти от сградата.
Подписване на предварителен договор
След като сме се разбрали с инвеститора за основните параметри на сделката, преминаваме към подписване на предварителен договор. Възможно е да и директно да бъде учредено право на строеж, но това се случва сравнително рядко, тъй като докато се стигне до получаване на разрешение за строеж минава определен период от време.
Важно е да се консултираме със специалист при подписването на този предварителен договор (не е необходима нотариална форма), тъй като той би могъл да бъде източник на много рискове. И още повече, макар и да е предварителен, в него се договарят всички параметри, които в последствие не бихме имали възможност да променим едностранно (т.е. без съгласието на инвеститора).
- Размер на обезщетение и право на избор и начин на определяне на застроената площ и обектите, които ще получите – не е важен само процентът на обезщетение, който ще получим, а и какви обекти ще получим (разположение, предназначение). От тази гледна точка е важно да се уговори, че собственикът ще има възможност за избор на конкретни обекти, което обикновено се случва на етап изготвяне на инвестиционния проект. Важно е да се договори и цена на кв.м. в случай, че се наложи доплащане от едната или другата страна, тъй като квадратурата на избраните обекти рядко отговаря на договорения процент на обезщетението.
- Срок за прехвърляне собствеността върху земята – и за двете страни е добре това да се случи не с учредяване правото на строеж, а на по-късен етап (например Акт 14 или Акт 16).
- Вид, качество и срок за построяване на сградата – най-често срокът е две години и започва да тече от Протокол за определяне на строителна линия и ниво до издаване Разрешение за ползване. Относно вида на полагащите ни се обекти – трябва да договорим дали ще ги получим в завършен вид или не.
- Неустойки – важно е какъв размер на неустойките ще договорим ако някоя от страните не изпълни задълженията си. Следва да се предвиди каква ще бъде отговорността на инвеститора при непострояване на сградата в срок, при невъвеждането ни във владение на обектите, които ще получим и др.
Подписване на акт за учредяване право на строеж
Това обикновено се случва когато имаме налице влязло в сила Разрешение за строеж за сградата.
Строителство
Следва построяване на сградата. Тук е важно да следим процеса на строителство – дали отговаря на договореното, както и на законовите разпоредби. Тъй като за това са необходими специални умения, по-добър вариант е наемане на специалисти за целта.
Подписване на нотариален акт за прехвърляне на процент от идеалните части на собствеността върху земята
С подписването на нотариален акт за прехвърляне на договорени идеални части от собствеността върху земята обикновено финализираме отношенията си с инвеститора.